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Comunicado: Reforma Tributária e os Condomínios

Nas últimas semanas, grupos de síndicos e redes sociais foram tomados por alertas de que, a partir de dezembro, todo condomínio passará a emitir nota fiscal por causa da reforma tributária. O Secovi Rio esclarece que esse entendimento, da forma como circula, está incorreto.

Antes de tudo, uma regra de ouro

Toda norma tributária deve ser lida de forma sistemática, ou seja, no conjunto. Nenhum artigo pode ser interpretado sozinho, separado do restante da lei. É exatamente aí que nasce a confusão. Quem pega apenas o trecho que fala em nota fiscal, sem lê-lo junto com as demais regras, chega a uma conclusão errada. Quando as normas são lidas em conjunto, como exige a boa técnica, o cenário para a maioria dos condomínios é bem mais tranquilo. Este comunicado organiza, de forma integrada, o que preveem a Lei Complementar nº 214/2025, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, e o Decreto nº 12.955/2026.

Lendo no conjunto: o que a norma realmente diz

O Ato Conjunto nº 4 estabelece apenas o cronograma, ou seja, a partir de quando começa a obrigação de emitir documento fiscal para quem já é contribuinte do IBS e da CBS. Ele não define quem é contribuinte. Essa resposta está na LC 214. E o art. 26, caput, inciso I, dessa lei determina que o condomínio edilício, em regra, não é contribuinte do IBS e da CBS, e que nem todo rateio de despesas configura fato gerador. Lida no conjunto, portanto, a norma revela que a maioria dos condomínios residenciais, que apenas arrecada cotas para cobrir despesas comuns, está fora dessa obrigação.

As três situações a observar

1. Regra geral, fora da tributação. O condomínio que apenas rateia despesas comuns entre os condôminos não é contribuinte, e as cotas não são tributadas.
2. Condomínio não optante com receitas de terceiros. Enquanto as cotas dos condôminos representarem ao menos 80% da receita total, o condomínio permanece fora. Se as demais receitas, como cessão de fachada para antenas, estacionamento para não moradores, locação de salão a terceiros, máquinas de venda e publicidade, ultrapassarem 20% do total, o condomínio torna-se contribuinte parcial, apenas sobre essas atividades econômicas, nos termos do art. 26, §2º, inciso II, alínea “a”. As cotas em si continuam fora da tributação.
3. Condomínio optante pelo regime regular. Ao exercer a opção facultada no art. 26, §1º, inciso I, o condomínio passa a ser contribuinte sobre tudo, inclusive sobre as cotas dos condôminos, conforme o art. 26, §2º, inciso I. É uma escolha, não uma imposição, e deve ser avaliada com cuidado, caso a caso.

A obrigação de emissão da NFS-e

Para os condomínios que se enquadrem em uma das hipóteses de incidência acima, o Ato Conjunto nº 4, em seu art. 1º, inciso III, alínea “f”, determina a emissão de NFS-e sobre cotas e demais valores condominiais a partir de 1º de dezembro de 2026. O Decreto nº 12.955/2026, no art. 115, inciso VI, alínea “d”, incluiu expressamente o condomínio edilício entre os obrigados à emissão, que deverá observar os leiautes, campos e prazos da documentação técnica, conforme o art. 116, inciso II. O leiaute específico das cobranças condominiais deve ser divulgado em 1º de outubro de 2026. Só a partir dele será possível fechar com segurança os procedimentos de emissão, cancelamento e integração com os sistemas.

Impacto operacional e nos custos

Para os condomínios alcançados, a nova obrigação tende a elevar os custos administrativos. Administradoras poderão absorver uma nova rotina de emissão, conferência e armazenamento das notas, o que pode ensejar renegociação de honorários quando a atividade não estiver prevista nos contratos vigentes. Há ainda um ponto em aberto de grande efeito prático, que é saber se será exigida uma nota por unidade ou uma nota consolidada por período. Em condomínios com muitas unidades, a emissão individualizada elevaria bastante a carga operacional.

Recomendações do Secovi Rio

• Não tome decisões com base em mensagens de WhatsApp ou em posts. Verifique sempre a fonte e a base legal antes de agir.
• Condomínios com receitas de terceiros devem manter, desde já, controle contábil separado dessas receitas. A LC 214 e o regulamento ainda não definiram se o índice de 80% será aferido em base mensal, trimestral ou anual, e essa lacuna precisa ser antecipada.
• A opção pelo regime regular não deve ser feita sem análise técnica caso a caso, pois implica tributar inclusive as cotas dos condôminos.
• Em caso de dúvida, consulte o Secovi Rio.

A reforma tributária está em implantação e ainda haverá regulamentações complementares. O SecoviRio segue acompanhando o tema de perto e atualizará os associados à medida que o cenário se consolide.